L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un dispositif protecteur de son consentement (CCH art. L 271-1), prenant selon le cas la forme soit d'un droit de rétractation postérieur à son engagement, soit d'un délai de réflexion antérieur à celui-ci. Est concerné, au premier chef, le particulier qui réalise une opération privée.

Ne bénéficie pas de la protection la personne qui réalise une acquisition dans le cadre d'une activité commerciale, comme celle consistant à acquérir un immeuble en vue de sa revente. Est en premier lieu exclu de la protection le marchand de biens, qui est par définition un acquéreur professionnel. Seul l'immeuble « à usage d'habitation » entre strictement dans les prévisions du texte instaurant la protection. La qualification d'immeuble d'habitation ne soulève pas de difficultés lorsqu'elle n'est pas concurrencée par une autre affectation envisagée par l'acquéreur. La Cour de cassation a considéré que l’acheteur d’un local à usage commercial, qui s’engage, dans la promesse de vente, à le transformer en habitation, doit bénéficier du délai de rétractation « SRU ». En  effet,dans ce cas, l’avant-contrat porte sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation : la destination d’habitation, conventionnellement choisie par les parties lors de la signature de la promesse de vente, l’emporte sur l’usage actuel du bien (Cass. Civ. 3, 30 janvier 2008 / Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017).

Il peut s'agir de l'habitation principale ou de l'habitation secondaire, de l'habitation de l'acquéreur ou de celle d'un tiers, notamment d'un locataire en cas d'investissement locatif. Les dispositions protectrices ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte (Cass. 3e civ. 30-1-2008 n° 06-21.145 : RJDA 7/08 n° 787). En l'espèce l'acquisition portait sur un immeuble à usage d'habitation et de commerce, mais la rédaction très générale de l'arrêt paraît exclure tout immeuble mixte à usage d'habitation et professionnel, commercial, artisanal ou rural. La vente d'une propriété agricole, qui comprend également la cession du permis de construire une maison, ne permet pas à l'acquéreur de bénéficier du droit de rétractation (Cass. 3e civ. 24-9-2013 n° 12-24.511 : BPIM 6/13 inf. 404).

La loi concerne l'immeuble bâti en pleine propriété, situation qui correspond à l'immense majorité des cas et qui ne soulèvera pas de difficultés. La loi est applicable non seulement à l'acquisition d'un logement isolé, maison ou appartement, mais à l'achat d'un immeuble comportant plusieurs logements ou encore à l'achat simultané de plusieurs logements. La loi accorde à l'acquéreur d'un immeuble d'habitation un temps de réflexion.  La Cour de cassation interprète strictement ce texte. Ainsi, si la promesse ne porte que sur la vente d’un terrain à bâtir, l’acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation, même si l’acheteur a la volonté d’y construire un bâtiment d’habitation et que l’acte le mentionne (Cass. civ. 3, 4 février 2016).

Selon le cas, c'est un délai de rétractation, qui permet à l'acquéreur de revenir sur son engagement (cas général), ou c'est un délai de réflexion qui lui interdit provisoirement de s'engager (cas particulier de l'acte authentique constatant ou réalisant l'acquisition non précédé d'un avant-contrat). Pour l'exercice du droit de rétractation, c'est l'avant-contrat ayant pour objet l'acquisition qui doit être notifié, que cet acte soit établi sous signature privée ou en la forme authentique. La loi ne précise pas dans quel délai après sa régularisation l'acte sous signature privée doit être notifié. Il suffit pour respecter l'exigence légale que l'acte soit notifié à l'acquéreur et que celui-ci bénéficie du délai de rétractation de dix jours avant la signature de l'acte authentique. L'acte doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH art. L 271-1, al. 2).

Sous certaines conditions, il peut être remis en main propre au bénéficiaire du droit de rétractation ou de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 3). Une remise directe au bénéficiaire du droit de rétractation est possible lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH art. L 271-1, al. 3). La date de remise est dans ce cas attestée dans l'acte lui-même (et non dans une attestation distincte) par une mention manuscrite de l'acquéreur (CCH art. D 271-6 et D 271-7). Hors cette hypothèse, la remise en main propre même contre récépissé est exclue.

L'acquéreur est dans une situation différente selon que la signification lui a été faite de l'avant-contrat ou du projet d'un acte authentique constatant ou réalisant directement la vente. Il bénéficie, dans le premier cas, d'un droit de rétractation et, dans le second, d'un délai de réflexion. L'acquéreur engagé dans une acquisition par un avant-contrat peut renoncer à acquérir en se rétractant. Cette décision lui appartient et il peut l'exercer discrétionnairement sans avoir à avancer le moindre motif et sans encourir la moindre responsabilité ou subir le moindre inconvénient. Aucune formulation particulière n'est exigée de l'acquéreur pour qu'il exprime sa décision de se rétracter. Il importe seulement que son intention ressorte clairement. La rétractation doit être pure et simple ; elle ne peut pas être assortie de réserves. La rétractation doit être exercée sous une forme analogue à celle de la notification : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Cela ne veut pas dire que la rétractation doit emprunter la même forme que la notification : celle-ci pourra avoir été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, alors que celle-là sera faite par acte d'huissier
La Cour de cassation a admis que la rétractation pouvait être efficacement exercée par l'acquéreur par voie de conclusions dans l'instance l'opposant au vendeur, alors que la notification de la promesse était irrégulière et que le délai de rétractation n'avait pas couru(Cass. 3e civ. 25-5-2011 n° 10-14.641 : BPIM 4/11 inf. 308).

La loi prévoit que la rétractation doit intervenir dans le délai de 10 jours mais ne précise pas, s'agissant d'une rétractation par lettre recommandée, s'il convient de prendre en compte l'expédition ou la première présentation du courrier. La Cour de cassation a tranché en faveur de la solution la plus favorable à l'acquéreur : c'est la date de l'expédition de la lettre qui est prise en compte (Cass. 3e civ. 5-12-2007 n° 06-19.567 : RJDA 5/08 n° 510).
Bien que la loi n'envisage pas cette éventualité, il semble que l'acquéreur puisse exercer son droit de rétractation avant même que la notification lui ait été adressée (CA Toulouse 1-12- 2003 n° 02-5498 : RJDA 5/05 n° 533 solution implicite).
Le destinataire de la rétractation est en principe le vendeur. Lorsqu'un intermédiaire est intervenu (agent immobilier ou notaire), par exemple pour effectuer la notification, sa qualité de mandataire permet de considérer qu'une notification de la rétractation entre ses mains est valablement effectuée (Cass. 3e civ. 11-6-2013 n° 11- 23.184 : BPIM 4/13 inf. 270 ; en l'espèce, l'avant-contrat donnait mandat au notaire de notifier à l'acquéreur son droit de rétractation et une élection de domicile en l'étude). En cas de pluralité d'acquéreurs, la rétractation d'un seul est efficace : l'exercice par l'un des acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat (Cass. 3e civ. 4- 12-2013 n° 12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35 ; RJDA 4/14 n° 320 ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 n° 16-17.856 F-D : BPIM 6/17 inf. 420 ; s'agissant d'époux acquéreurs).
Si celui des acquéreurs qui ne s'est pas rétracté souhaite poursuivre l'acquisition, il doit bénéficier de nouveau de la protection, soit sous forme de la notification de l'avenant qui constatera l'accord des intéressés de poursuivre l'opération, soit, à défaut d'avenant, par le respect du délai de réflexion précédant la régularisation de l'acte authentique de vente à son seul profit, acte dont le projet lui aura été préalablement notifié.

L'exercice régulier du droit de rétractation entraîne anéantissement immédiat de l'acte. Le paiement de la clause pénale ne peut pas être réclamé au coacquéreur qui ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35). La somme éventuellement versée par l'acquéreur doit lui être restituée. Bien que le texte légal ne le précise pas, la rétractation a un caractère irréversible :
l'acquéreur ne peut pas rétracter sa rétractation, même si le délai de rétractation n'est pas expiré (Cass. 3e civ. 13-2-2008 n° 06-20.334 : RJDA 7/08 n° 789 ; Cass. 3e civ. 13-3-2012 n° 11-12.232 : RJDA 6/12 n° 581). Si les parties décident de réaliser la vente malgré la rétractation intervenue, le vendeur prenant en compte le repentir de l'acquéreur, la vente procède d'un nouvel accord et l'acquéreur dispose logiquement de nouveau d'un droit de rétractation ou de réflexion selon que l'acte authentique est précédé ou non de l'établissement d'un avant-contrat.

La Cour de cassation a tout récemment confirmé le sens du texte de loi : même si l’acheteur s’abstient d’aller retirer sa lettre recommandée à la poste, le délai de rétraction, qui lui est offert, court, à la condition, bien entendu, que la notification soit effectuée à la bonne adresse. Inutile donc, et risqué envers votre vendeur, de procéder à une seconde notification, dans ce cas. En pratique, gardez, sans l’ouvrir, le courrier que la poste vous restitue à l’issue du délai de conservation de 15 jours. Vous pourrez ainsi justifier que vous avez accompli les démarches nécessaires auprès de l’acheteur. (Cass.Civ. 1, 14 février 2018). 

Et si le recommandé n’est pas remis au bon destinataire ? Cette épineuse question a également fait l’objet d’une décision récente de la Cour de cassation. Lorsque le courrier recommandé n’est pas remis à son destinataire, mais à une autre personne, la notification n’est pas valablement effectuée, à moins que la personne qui a signé l’accusé de réception ne dispose d’une procuration pour recevoir l’acte de notification de la promesse de vente. Cette jurisprudence, conforme aux principes généraux en matière de lettre recommandée, oblige à une vérification scrupuleuse de la signature figurant sur l’accusé de réception, afin de protéger le vendeur. (Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017).

Concernant le domaine d’application de ce droit, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de retenir une application littérale et stricte de l’article du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, sont exclues du régime de protection :
- l’acquisition d’un immeuble à usage mixte (Cass. Civ III : 30.6.08) ;
- l’acquisition d’un terrain à bâtir, situé hors lotissement (Cass. Civ. III : 4.2.16).

Dans un arrêt (Cass. Civ III : 12.10.17), l’objet de la vente concernait un lot de copropriété situé au rez-de-chaussée dont l’usage était commercial. Dans l’avant-contrat, l’acquéreur s’était engagé à transformer les locaux en logement. La Cour rend une solution qui n’allait pas de soi. Elle juge que la vente concernée porte bien sur un immeuble à usage d’habitation et se prononce en faveur du régime de protection de l’acquéreur non-professionnel. 
Elle approuve la position du juge d’appel qui avait jugé que "dans les rapports entre les parties, la nature de l’objet de l’immeuble est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé". Autrement dit, l’usage du bien à retenir est celui qui est contractuellement prévu et non celui qui est effectif lors de la conclusion de l’avant-contrat.

Le délai est compté en jours calendaires. Cela signifie que tous les jours du calendrier sont comptabilisés (samedi, dimanche, jours fériés et chômés inclus). Mais si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu'à l’expiration de la dernière heure du premier jour ouvrable suivant. Depuis la loi Elan, l'avant-contrat ou l'acte définitif de vente doit indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

L’acquéreur qui s’est rétracté dans le délai légal de dix jours ne possède donc pas de droit de repentir. Il ne peut pas renoncer à sa rétraction (Cass, 3e civ., 13 févr.2008, n°06-20334).

Il incombe à l’agent immobilier qui purge le droit de rétractation par courrier de vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

Une promesse de vente d’immeuble est conclue entre deux couples par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Celle-ci notifie la promesse aux acquéreurs le jour-même au moyen de deux courriers recommandés séparés en vue de purger leur droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception.
Quelques mois plus tard, les acquéreurs ne se présentent pas à la signature de l’acte authentique de vente et arguent de l’exercice de leur droit de rétractation. Les vendeurs les assignent, ainsi que l’agence immobilière, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leur préjudice. Ces deux demandes sont rejetées par la cour d’appel.
Sur le pourvoi des vendeurs, la Cour de cassation confirme que, le mari n’ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il n’était pas certain que la promesse ait été notifiée à celle-ci. Sa rétractation tardive était donc efficace. En revanche, la Cour accueille le second moyen, au visa de l’article L 271-1 du CCH et de l’ancien article 1147 du Code civil, en reprochant à la cour d’appel d’avoir considéré que la mission de l’agent immobilier s’arrêtait à la notification de l’avant-contrat, alors qu’il lui  incombait de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée.

Par deux arrêts rendus en 2010 et confirmés depuis, la Cour de cassation avait indiqué que, lorsque la notification du droit de rétractation à deux époux acquéreurs est effectuée par une lettre recommandée unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-15.361 et n° 09-14.503 ; Cass. 3eciv. 11-2-2014 n° 12-35.059 : BPIM 3/15 inf. 152). Cette solution est transposée ici au cas où la purge est effectuée par deux courriers séparés : l’époux qui réceptionne le courrier adressé à son conjoint doit, là aussi, être muni d’un pouvoir à cet effet. A l’époque, nous avions conseillé de stipuler ce pouvoir au sein même de l’avant-contrat, pour pallier l’impossibilité de prouver l’existence du mandat  éventuellement détenu par la Poste. Cette précaution reste d’actualité.
Sur la responsabilité de l’agence immobilière ayant réalisé la purge, l’arrêt est plus novateur.
D’autres arrêts avaient eu à statuer sur cette question, mais la responsabilité du professionnel avait à chaque fois été rejetée (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 15-12.735 : BPIM 3/16 inf. 189, dont la solution était exactement inverse à celle du présent arrêt pour des faits pourtant tout à fait similaires) ou écartée par suite de l’échec de l’argumentation sur un autre point (Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 : BPIM 1/16 info. 41 ; Cass. 1e civ. 14-2-2018 n° 17-10.514). Le présent arrêt, destiné à une large publication à la différence des arrêts précités, est à notre connaissance le premier à admettre le principe de cette responsabilité en définissant clairement l’étendue de la mission de l’intermédiaire en matière de purge, qu’il qualifie par son visa d’obligation de résultat. La solution paraît bonne car l’agent immobilier ne saurait soutenir que l’affaire est effectivement conclue au sens de la loi Hoguet tant que plane le droit de se rétracter.

L’exercice par l’un des époux de son droit de rétractation entraîne la disparition du contrat (Cass. civ. 3e du 4.12.13, n° 12-27293). En l’espèce, un vendeur avait vendu à un couple une maison, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. La signature de l’acte authentique n’étant pas intervenue dans le délai prévu, sans justifier de l’application de la condition suspensive, le vendeur a assigné le couple en paiement d’une somme à titre de clause pénale. Il obtient satisfaction devant la cour d’appel de Colmar, mais l’arrêt est cassé par la Cour de cassation, au motif que l’épouse n’avait pas reçu la notification, puisque la lettre recommandée n’était signée que du seul mari: «Lorsque la notification prévue par ce texte a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint» (cass. civ. 3e du 9.6.10, n° 09-15361). L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Metz qui, à nouveau, admet la demande du vendeur, à l’encontre cette fois du seul mari, en retenant que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que le mari ne pouvait se prévaloir de l’irrégularité de la notification destinée à son épouse (CAde Metz du 5.7.12).
La Cour casse pour la seconde fois l’arrêt d’appel, en affirmant que l’exercice par l’épouse de son droit de rétraction avait entraîné l’anéantissement du contrat. Les hauts magistrats en concluent à  l’anéantissement de la clause pénale prévue au contrat. En clair, en cas de signature d’un avant-contrat, l’exercice du droit de rétractation par l’un des coacquéreurs du bien entraîne la disparition du contrat de vente. Et le vendeur ne peut plus exiger de dédommagement à l’encontre de l’autre acquéreur.

La notification du projet d’acte sans les annexes fait utilement courir le délai de rétractation (Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 : BPIM 1/16 inf. 41). Pour aboutir à cette solution, la Cour de cassation a retenu que la lettre du texte de l’article L 271-1 du CCH n’imposait que la notification du seul « acte » et que le formalisme imposé par l’article D 271-6 du CCH en cas de remise en main propre avait été respecté, de telle sorte que la notification était régulière.

La Cour de cassation estime que le fait d’envoyer un compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception, sans une lettre d’accompagnement n’empêche pas de faire courir le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acheteur d’un bien immobilier.

Par acte sous seing privé, M. et Mme J ont conclu avec M. A une promesse pour la vente de leur logement moyennant le prix net vendeur de 300 000 euros et avec la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier. L’acte a ensuite été notifié par lettre recommandée avec avis de réception à l’acheteur, afin de lui permettre de faire valoir, s’il le souhaite, le délai de rétractation de 10 jours qui court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (CCH art. L.271-1).

Alors que l’acheteur a laissé passer ce délai sans exercer son droit de rétractation, il a refusé de signer l’acte définitif chez le notaire et a été assigné par les vendeurs pour la conclusion définitive de la vente et le paiement de différentes sommes.

Pour justifier son refus de signer l’acte, M.A., l’acquéreur, a indiqué qu’il n’avait reçu qu’une copie du compromis par courrier recommandé, sans aucune lettre d’accompagnement pourtant exigée par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Selon M.A, si le texte n’impose pas que la lettre de notification reprenne expressément le délai de rétractation de l’acquéreur, dès lors que l’acte lui-même en porte mention, encore faut-il que cette lettre existe. De ce fait, l’acheteur estime que la seule présence, dans l’acte au paragraphe «droit de rétractation», des modalités de l’exercice de ce droit ne permet donc pas, en l’espèce, de purger l’irrégularité de la notification commise.

La Cour d’appel ayant considéré que, compte tenue de l’absence de cette lettre, M. A n’avait valablement pas pu exercer sa faculté de rétractation, les vendeurs ont formé un pourvoi en cassation.

Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation, en revanche, donné raison aux vendeurs. Elle estime qu’en décidant que les conditions d’information posées par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avaient pas été respectées aux motifs que l’acquéreur n’avait reçu qu’une copie du compromis de vente par courrier recommandé, sans aucune lettre d’accompagnement, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas et a donc violé le texte applicable (3 ème Chbre Civ 9 juillet 2020 N° de pourvoi: 19-18943). Elle considère que, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le droit de rétractation peut être exercé malgré l’absence de lettre d’accompagnement jointe à la notification du compromis. Le compromis lui-même suffit s’il précise les conditions d’exercice du droit de rétractation.

L’acquéreur qui reconnaît que les dispositions de l’article L 271-1 du CCH ont été respectées, qui prend possession de l’immeuble (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 14-26.339) et qui signe l’acte authentique de vente sans réserve (Cass. 3e civ. 7-4-2016 n° 15-13.064 : BPIM 3/16 inf. 179) renonce à exercer son droit de rétractation.

Lorsque l'acte constatant la vente est un acte authentique qui n'est pas précédé d'un avant-contrat, son projet doit être notifié à l'acquéreur, afin de lui ouvrir le délai de réflexion légal de dix jours.Cette hypothèse est rare ; elle se rencontrera par exemple lorsque les parties sont en confiance, et n'éprouvent pas le besoin de formaliser leur accord par un écrit avant de passer à la signature de l'acte authentique. L'acquéreur ne peut pas signer l'acte dans le délai de 10 jours de la notification ou de la remise du projet d'acte (CCH art. L 271-1, al. 5). Le contrat ne peut donc être formé qu'à l'expiration du délai de réflexion de 10 jours.
L'accord de l'acquéreur sur le projet résultera le plus souvent de la signature de l'acte authentique à l'expiration du délai de 10 jours. Mais il est également concevable que l'acquéreur manifeste son accord sur le projet après le délai de réflexion, mais dès avant la signature de l'acte authentique. Dans ce cas, les parties sont contractuellement liées par la rencontre d'une offre et de son acceptation.

Le refus d'acquérir ou le désaccord de l'acquéreur sur le projet qui lui a été notifié ou remis peut faire l'objet d'une manifestation expresse de sa part. Mais il peut également se produire que l'acquéreur ne se manifeste pas à l'expiration du délai de 10 jours et laisse le vendeur dans l'incertitude sur ses intentions. Le vendeur est alors dans une position délicate : soit il attend la réponse de l'acquéreur, dont il n'est pas sûr qu'elle soit un jour exprimée, et il subit ainsi l'immobilisation de son bien, soit il s'estime libéré, mais il prend alors le risque de commettre un comportement fautif à l'égard de l'acquéreur.

Il arrive qu'entre le premier écrit et l'acte authentique de vente la désignation de l'immeuble vendu ne soit pas exactement identique, ne serait-ce que parce que le rédacteur de l’avant-contrat ne disposait pas lors de son établissement de toutes les informations. La superficie cadastrale sera précisée dans le second acte alors qu'elle aura été omise dans le premier ; la désignation exacte et complète des parties communes lorsque l'immeuble est compris dans un lotissement ou un groupe d'habitations pourra être précisée dans l'acte notarié, après vérification au service chargé de la publicité foncière. Ces modifications purement formelles ne devraient pas ouvrir un nouveau droit de rétractation ou de réflexion, tant qu'elles ne traduisent pas une modification de la substance de la chose qui, dans l'esprit des parties, forme l'objet de la vente.
Il devrait en être différemment si la différence de formulation de la désignation de l'immeuble révélait une véritable modification de la chose vendue. Ce serait par exemple le cas si le terrain d'assiette de l'immeuble vendu était différent dans ses limites de celui convenu, s'il apparaissait que le vendeur n'avait pas des droits exclusifs mais des droits indivis dans une voie d'accès, ou encore si dans une copropriété horizontale le lot vendu comprenait la jouissance privative du terrain d'assiette de l'immeuble et non sa pleine propriété. Dans ce cas, et dès qu'il apparaît que l'élément modifié a pu être même partiellement ou secondairement déterminant du consentement de l'acquéreur, il convient de procéder à une nouvelle notification, ouvrant à l'acquéreur le droit de se rétracter ou celui de ne pas s'engager, selon qu'il bénéficie du droit de rétractation ou du délai de réflexion.

Il ne serait pas admissible que les conditions de l'opération contractuelle et économique soumise à la réflexion de l'acquéreur, que cette réflexion suive son engagement (droit de rétractation) ou la précède (droit de réflexion), puissent être modifiées sans limites, au point de la dénaturer. Le texte de la loi étant muet sur la survenance de modifications, un critère compatible avec la finalité protectrice du texte doit être recherché. Pourraient ainsi être introduites les modifications qui ne porteront pas sur un élément déterminant du consentement de l'acquéreur ou qui n'aggraveront pas ses obligations.
Les éléments déterminants du consentement de l'acquéreur pourront être appréciés objectivement. Il s'agira de l'objet de la vente, des charges qui peuvent le grever (existence d'une servitude), de son prix, de ses modalités de paiement, et de tout ce qui touche à la protection de l'acquéreur, comme les conditions suspensives stipulées en sa faveur et l'information qui lui est due (amiante, plomb, termites...). Mais une approche subjective devra également être adoptée, lorsque l'acquéreur aura exprimé le fait qu'un élément objectivement accessoire est pour lui essentiel, par exemple le délai de réalisation de la vente ou la date de libération de l'immeuble par le vendeur ou un autre occupant.

L'aggravation des obligations de l'acquéreur pourra être soit directe, soit indirecte. Elle résultera directement d'une charge qui lui serait imposée : par exemple des intérêts sur un prix atermoyé, la fourniture d'une garantie qui n'avait pas été initialement prévue. Le plus souvent, elle résultera plutôt d'une restriction des garanties dont l'acquéreur pensait pouvoir bénéficier : l'immeuble vendu ne bénéficie plus des garanties légales qui avaient été annoncées, soit parce qu'il a été édifié depuis plus de 10 ans, soit encore parce que les assurances de construction obligatoires n'ont pas été souscrites, ou ne sont plus en vigueur, par suite par exemple du défaut de paiement de la prime.

Lorsqu'il est constaté une modification substantielle entre l'avant-contrat et l'acte authentique de vente, ou plus rarement entre le projet d'acte authentique et l'acte authentique lui-même, l'acquéreur bénéficie selon le cas d'un nouveau droit de rétractation ou d'un nouveau délai de réflexion (Cass. 3e civ. 26-9-2007 n° 06-17.187 : RJDA 2/08 n° 123). En l'espèce, le principe d'une nouvelle notification a été implicitement admis, mais le caractère substantiel de la modification n'a pas été retenu : la découverte de l'inconstructibilité d'une partie des parcelles achetées avec la maison ne justifiait pas une nouvelle notification, des éléments de la promesse permettant de penser que le caractère constructible des terrains n'était pas substantiel.
Les solutions retenues par les juridictions du fond sont contrastées. Le caractère substantiel de la modification a été reconnu à la découverte de l'absence de souscription d'assurance dommages-ouvrage à l'occasion de la vente, constatée par un avant-contrat signé en janvier 2002, portant sur une maison achevée le 16 octobre 1992 et un abri de garage réalisé en septembre 1996 (CA Caen 24-10-2006 n° 04/03580). Le caractère substantiel n'a pas été retenu dans le cas d'une renonciation par l'acquéreur à une subrogation dans les droits et action en garantie du vendeur à l'encontre d'un précédent propriétaire, en raison de la présence dans l'immeuble d'un champignon de type mérule, dont la décision constate cependant que la gravité de ce vice et l'importance de la contamination avaient été minimisées par le vendeur (CA Rouen 10-6-2009 n° 08/03238). On relève dans cet arrêt que la reconnaissance du caractère substantiel de la modification n'avait plus d'enjeu, l'acquéreur, plaçant également son action sur le fondement du dol, ayant obtenu l'annulation de la vente. Si des documents informatifs ne sont remis à l'acquéreur qu'à la signature de l'acte authentique, celui-ci dispose d'un nouveau délai de rétractation si ces documents révèlent une modification substantielle par rapport à l'objet de la vente. Tel n'est cependant pas le cas pour la remise du diagnostic de performance énergétique, du cahier des charges, du règlement du lotissement et de l'état des risques naturels et technologiques au stade de l'acte authentique, signé sans réserve (Cass. 3e civ. 8-7-2014 n° 13-19.330 : BPIM 5/14 inf. 330).
La renonciation par l'acquéreur au bénéfice de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt a été considérée comme une modification substantielle en raison de l'aggravation des conditions de la vente pour l'acquéreur, justifiant l'exigence d'une nouvelle purge du délai de rétractation (TGI Strasbourg 3-6-2008 n° 08/00290 : AJDI 2009 p. 564).

L'appréciation du caractère substantiel de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ. 26-9-2007 n° 06-17.187 : RJDA 2/08 n° 123).

IMPACT DU COVID-19

L’article 2 de l’ordonnance du n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ne vise que les actes qui sont prescrits par la loi à peine d’une sanction ou de la déchéance d’un droit. Or l'exercice d'une faculté de rétractation ou de renonciation n'est pas « prescrit » par la loi « à peine » d'une sanction ou de la déchéance d'un droit. Le délai de rétractation ou de renonciation est seulement le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement. A l’expiration de ce délai, le bénéficiaire est définitivement engagé dans un contrat auquel il a consenti. Une lecture contraire signifierait que toutes les conventions pour lesquelles un tel délai est prévu sont paralysées. Il en va de même du délai de réflexion qui est le délai parfois prévu par la loi avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre de contrat ne peut l’accepter. Ce délai est également clairement exclu du champ de l'article 2. Il a en effet seulement pour finalité d'imposer à la partie un certain temps avant qu'elle ne puisse accepter l'offre et donc s'engager. La prorogation de ce délai ne se justifie aucunement. Il ne s’agit pas d’un « acte » devant être réalisé dans un certain délai.Par conséquent les délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus notamment dans les contrats de vente à distance, les contrats d’assurance ou de services financiers à distance, les contrats d’assurance-vie ou les contrats de vente d’immeuble d’habitation soumis à l'article L. 271-1 du CCH ne sont pas affectés par l’ordonnance et expirent dans les délais légalement prévus.

L’article 2 de l’ordonnance n° 2020-471 du 15 avril 2020 a clarifié cette exclusion dans une disposition interprétative .L'article 2 de la même ordonnance est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits. » Cette modification de l’article 2 a un caractère interprétatif

Sources : https://www.dalloz-avocats.fr/documentation/Docume...

https://www.efl.fr/actualites/immobilier/vente-imm...

https://www.cridon-ne.org/droits-de-retractation-c...

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