La notion de vice caché apparaît à l’article 1641 du Code civil : "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".
Cette garantie est offerte à tout acheteur d’un bien, qu'il soit neuf ou d'occasion et qu'il s'agisse d'un bien mobilier ou immobilier. Mais elle est relativement encadrée. Premièrement, elle ne s'applique pas aux ventes aux enchères ni aux ventes en Vefa. Deuxièmement, il faut prouver que les trois points suivants sont réunis pour pouvoir s'en prévaloir :
- le vice doit être caché et donc… pas apparent,
- le vice doit être antérieur à la vente,
 - le vice doit "rendre le bien impropre à l'usage" auquel on le destine ou "diminuer très fortement son usage"

Les juges considèrent que le vice doit être indécelable pour l’acheteur en l’absence d’un recours à une expertise. Il ne doit pas non plus être connu de l’acheteur avant la vente. Si c’est le cas, les juges vont estimer que l’acquéreur a acheté en connaissance de cause. Par exemple, un acheteur qui avait connaissance de la présence de termites dans son bien s’est vu refuser le bénéfice de la garantie d'un vice caché (C Cass 8 janvier 1991). Mais à l’inverse, le simple "fait qu’une fuite d’eau soit mentionnée dans le diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences", a jugé un arrêt du 14 mars 2012.

Si vous êtes vendeur, vous n’êtes pas en effet lié aux défauts qui apparaissent après la signature. Les juges prennent toutefois en compte le fait que le vice puisse exister "à l’état de germe" avant la vente mais ne produise ses effets qu’après : par exemple, lorsque la présence de termites "ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l’immeuble est établie" (arrêt du 31 mars 1954). Il faut donc que le vice soit rédhibitoire pour l’acheteur, c'est-à-dire qu'il avait en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait certainement pas acheté le bien, ce que les juges mesurent au cas par cas. À condition de vérifier en quoi le défaut litigieux rend ce bien impropre à sa destination (cass. civ. 3e ch. du 4.7.01, n°99-19586), les juges peuvent condamner le vendeur pour vice caché. 

Des époux avaient vendu à un autre couple une maison comprenant un rez-de-chaussée surélevé et un demi-sous-sol aménagé. Après la vente, un violent orage avait mis en évidence le caractère inondable du sous-sol. Estimant que, compte tenu de ce risque d'inondation, le sous-sol, censé être à usage d'habitation, était impropre à cette destination, les juges ont annulé la vente (cass. civ. 3e ch. du 22.1.97 n° 95-11045). Un niveau d'humidité anormal dans une maison peut également constituer un vice caché (cass. civ. 3e ch. du 21.3.01, n° 99-13017). Le vice caché peut aussi résulter d'une erreur de conception (cass. civ. 3e ch. du 10.5.95, n° 93-16269, fissures dues à des fondations et un gros œuvre inadaptés à la nature du terrain), ou d'une implantation défectueuse du bâtiment (CA de Pau du 31.5.00, n°98-04158, appartement dont l'entrée se trouvait en contrebas de la voie publique, ce qui favorisait l'écoulement et la pénétration des pluies d'orage). En outre, il a été jugé qu'un élément externe peut être reconnu comme vice caché, par exemple dans le cas d'un appartement en copropriété où la chaudière du chauffage collectif provoquait des bruits assourdissants (cass. civ. 3e ch. du 6.10.04, n° 03-12497). La garantie légale concerne aussi les terrains à bâtir. Ainsi, des particuliers avaient acheté un terrain pour y faire construire une maison. Or, une fois les travaux commencés, il était apparu que la nature du terrain imposait des fondations dix fois plus coûteuses que celles prévues à l'origine et représentant 20 % du prix total de la maison. Les juges ont estimé que le terrain était de ce fait impropre à la construction, donc à sa destination, et ont annulé la vente (CA d'Angers 1re ch.A du 20.1.03, n° 01-01557). L'inconstructibilité d'un terrain pour des raisons administratives (impossibilité d'obtenir un permis de construire) peut aussi être un vice caché (cass. civ. 3e ch. du 15.3.00, n° 97-19959). En revanche, la garantie légale n'intervient pas si le logement acheté est récent, ses défauts graves étant alors couverts par la garantie décennale des malfaçons (art. 1792 et 1646-1 du code civil). 

Le vendeur n'est pas tenu légalement de garantir les défauts qui sont apparents lors de la vente (art. 1642 du code civil). Selon les juges, le vice apparent n'est pas seulement celui qui est flagrant, mais celui qu'un homme moyennement vigilant aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires. Ainsi, l'acheteur d'une maison dont la toiture était mal entretenue et couverte de mousse, et dont la maçonnerie présentait des fissures apparentes et des infiltrations d'eau ne peut invoquer la garantie des vices cachés (CA de Poitiers ch. civ. 1re sect. du 18.12.91, n° 90-01675). Il a aussi été jugé, à propos d'une maison où des fissures étaient apparues, obligeant l'acheteuse à renforcer les fondations, qu'il s'agissait de vices apparents. Avant la vente, cette personne avait en effet examiné le bien à plusieurs reprises avec des professionnels, et l'avait acquis à un prix très inférieur à celui du marché (cass. civ. 3e du 21.11.01, n°98-21325). En revanche, la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 4.2.04, n° 02-18029) a refusé que la présence d'insectes xylophages dans une charpente puisse être qualifiée de vice apparent, dans une affaire où les défauts de la charpente n'étaient visibles qu'en effectuant une visite des combles, visite qualifiée par un expert d'acrobatique, tout en n'excédant pas les capacités physiques des acquéreurs. Les juges ont également écarté le vice apparent dans un cas où les acheteurs avaient découvert après la vente une importante fissure dans le sol de la salle de séjour et une fente dans un mur extérieur. En effet, une épaisse vigne vierge masquait la fissure extérieure et une moquette recouvrait le sol de la salle de séjour qui était meublée lors des visites du notaire et des futurs acquéreurs (cass. civ. 3e du 21.7.98, n° 96-21503).
De même, un particulier avait acquis une maison dont l'aspect extérieur ne révélait aucun risque particulier. Mais une expertise postérieure à la vente avait révélé un risque d'effondrement et
indiqué qu'il était indispensable de refaire la toiture. Le tribunal a jugé que le défaut d'équilibre de l'immeuble était un vice caché pour un acquéreur n'ayant pas de notions de construction (cass. civ. 3e du 15.12.98 n° 97-15524). 

Dans certains cas, la dissimulation d'un trouble du voisinage peut être considérée comme un vice caché. Le trouble anormal de voisinage est celui qui « dépasse certaines limites et excède les inconvénients normaux de voisinage » et qui se caractérise par « sa répétition, sa durée, sa régularité, sa persistance ». Un vendeur ne divulguant pas un tel trouble à l’acquéreur avant la conclusion de la vente peut se voir reprocher un dol. L’article 1137 du Code civil dispose que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’outre par des manœuvres ou de mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».
S’agissant d’un vice du consentement, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente immobilière voire obtenir une réduction du prix de vente dans un délai de cinq ans à compter la conclusion de la vente.
Si lors d'une vente immobilière le vendeur garde le silence sur le comportement problématique de son voisin de palier, alors qu’il sait que la tranquillité est un critère déterminant pour l’acquéreur, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive. Dans une affaire, Mme H a signé un compromis de vente pour l’acquisition d’un appartement. Après avoir appris qu’une procédure judiciaire était en cours suite à de nombreuses nuisances causées par un voisin de
palier (dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants...), l’acheteuse a refusé designer la vente définitive chez le notaire. 
Assignée par le vendeur en paiement de la clause pénale prévue dans le contrat, Mme H pointe un défaut d’information loyale et complète à son égard sur l’attitude du voisin.
Elle avait pourtant bien spécifié lors de ses visites que le critère de tranquillité était primordial pour elle, compte tenu de l’agression dont elle avait été victime dans son enfance.

De son côté, le vendeur soutient que l’acquéreur était au courant du comportement « problématique» du voisin puisque le procès verbal de l’assemblée générale de la copropriété qu’il lui a remis en parlait. Malgré cet argument, la Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du montant de la clause pénale, car, lors des visites, le vendeur avait assuré à l’acheteur qu’il n’avait aucun problème de voisinage et avait donc fait preuve de réticence dolosive. 
Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation dans son arrêt du 18 avril 2019, a également considéré que le consentement de l’acheteuse avait été vicié, car le vendeur avait dissimulé le comportement de son voisin de palier. Et ce, alors qu’il savait que la tranquillité du logement était déterminante pour l’acquéreur. 
La Cour de cassation considère qu’en pareil cas la vente peut être annulée et que le montant de la clause pénale n’est pas due.
Cette décision n'est en rien exceptionnelle. En 2016, la cour d'appel d’Angers a ainsi indemnisé un couple d’acheteurs, qui, à la recherche d’une maison calme  à la campagne, s’étaient retrouvé à côté d’un voisin agressif et violent. Les troubles de voisinage qu’ils ont subis (musique insupportable, moteurs d’engins sciemment mis en marche pour perturber leur tranquillité, violence avec insultes et menaces, divagation de chiens) ne sont pas contestés, l’occupant de cette maison mitoyenne ayant été condamné pénalement et ayant agressé tous ses voisins.
La cour a jugé que le vendeur de la maison avait commis une « réticence dolosive », en dissimulant ces troubles aux acheteurs. Ils n‘auraient pas acheté, s‘ils avaient su à quoi s’attendre. Ils ont d’ailleurs revendu la maison quatre ans plus tard, avec une moins-value de 20 000 euros. La cour a constaté qu’ils avaient été contraints d’effectuer deux opérations immobilières sur une courte période. Elle a condamné le vendeur à leur rembourser la moins-value, ainsi que les frais de notaires, soit 26 404 euros. Elle l’a condamné aussi à indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros

La garantie a été écartée dans le cas d'un immeuble d’habitation qui n'était pas relié au réseau d’assainissement collectif de la commune. Les juges ont en effet refusé de voir une atteinte à l’usage du bien, dans un arrêt du 28 mars 2007.
La garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en l’état futur d’achèvement (Vefa), qui sont placés sous le régime de la responsabilité du constructeur. Les acheteurs de biens en Vefa disposent d’autres garanties spécifiques : la garantie de parfait achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale (pour en savoir plus). 

Si vous estimez que le bien que vous venez d’acheter contient un vice caché, encore faut-il le prouver, par tous les moyens, mais le plus souvent à l’aide de devis de réparation, ou d’une expertise.  Vous avez deux ans pour agir. Et ce après la découverte du vice, et non pas à compter du jour de la vente, comme le précise l'article 1648 du Code civil. Un délai qui peut être prolongé en fonction des différentes expertises auxquelles vous soumettrez le bien par exemple.
Le délai court à partir, non de la date de la vente, mais du jour de la découverte du vice par l'acheteur (cass. civ. 3e ch. du 14.6.89, n° 87-19312). 

En matière immobilière, le tribunal du lieu de situation de l'immeuble est compétent. C'est donc le juge de cette juridiction qu'il vous faudra saisir pour faire valoir la garantie. Si le litige est inférieur à 10.000 euros, c'est le tribunal d'instance qui s'occupera de votre demande. Au-delà de ce montant, c'est le tribunal de grande instance qui prendra le dossier.

Une fois que l'existence du vice est démontrée, vous devez dans tous les cas faire une demande auprès du vendeur par lettre recommandée avec avis de réception afin d'activer la garantie. Ensuite, avant d'entamer une procédure judiciaire, vous avez la possibilité de tenter de trouver une solution à l'amiable en faisant appel à un médiateur ou un conciliateur en justice. Globalement, vous disposez de plusieurs options dans vos demandes. 
Si vous êtes acheteur :
- Vous pouvez conserver le bien, et demander une réduction du prix correspondant au dommage. En justice, cette action est appelée "estimatoire". 
- Rendre le bien et demander son remboursement. L’action, dite "rédhibitoire", vous permettra de vous faire rétrocéder le prix payé, mais aussi les frais occasionnés par la vente.
- Vous pouvez également réclamer en justice des dommages et intérêts.

Si vous êtes vendeur :
- Vous pouvez vous mettre d’accord avec l’acheteur sur une remise en l’état du bien. En procédant vous-même aux réparations nécessaires, ou en restituant la somme correspondant au préjudice. Ce qui purge le vice et ne permet plus à l’acheteur de bénéficier de la garantie, ont décidé les juges dans un arrêt du 1er février 2011 ;
- Prouver que l’acheteur était au courant ;
- Invoquer la "force majeure", c’est-à-dire un événement "imprévisible", "irrésistible" et "extérieur" selon l’acception de la jurisprudence. Ce sont en pratique des cas très rares, hormis des événements climatiques graves, et particulièrement délicats à prouver.

La Cour de cassation interprète strictement ces règles. Elle a ainsi censuré un arrêt de cour d'appel qui avait alloué à l'acheteur d'un garage dont la charpente s'était révélée totalement délabrée et gravement attaquée par les insectes, une réduction de prix de 50 000 F (7 622 €), alors que l'expert avait estimé la réparation à 30 500 F seulement (4 649 € ; cass. civ. 3e du 26.6.02, n° 00-18600). Toujours si l'acheteur a choisi l'action estimatoire, la Cour considère que les juges ne peuvent pas lui octroyer la totalité du prix de vente initial, même si l'expert évalue les travaux à un montant supérieur (cass. civ. 3e du 19.4.00, n° 98-12326). Pourtant, l'acheteur peut parfois obtenir plus que le prix de vente. En effet, s'il est prouvé que le vendeur connaissait les vices du bien, l'article 1645 du code civil autorise les juges à accorder aussi à l'acheteur des dommages et intérêts. Les acquéreurs d'une villa fissurée peuvent donc réclamer au vendeur le coût - supérieur au prix de vente du bien - de la démolition et de la reconstruction de la villa, sans que les juges ne puissent objecter que ce n'est pas prévu par la garantie légale, ni ne puissent déduire de l'indemnité un abattement pour vétusté (cass. civ. 3e du 8.10.97, n° 95-19808). 

L'acheteur peut obtenir, en plus d'une restitution totale ou partielle du prix du bien, des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Cette réparation s'applique de plein droit lorsque le vendeur est un professionnel: une présomption de mauvaise foi pèse en effet sur celui censé, du fait de son activité, connaître les vices cachés affectant le bien vendu . A l'égard d'un vendeur profane, il s'agit, par contre, de démontrer qu'il connaissait le vice au moment de la transaction (art. 1645 C. civ.). 

Deux acheteurs particuliers ont acquis auprès d'une SCI un studio, une cour et une cave dans un immeuble, pour le prix de 210.000 euro. Se plaignant d'infiltrations d'eau dans la véranda et d'une humidité importante dans la pièce semi-enterrée, les acheteurs ont obtenu la désignation d'un expert judiciaire. Les désordres et malfaçons consécutifs aux travaux de rénovation de l'appartement réalisés par l'artisan du bâtiment, qui est aussi le gérant de la SCI venderesse. Après le dépôt du rapport d'expertise, les acheteurs ont assigné la SCI en résolution de la vente.
Il résulte des articles 1641 et 1644 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou à un moindre prix s'il les avait connus, et que l'acheteur peut, en ce cas, à son choix, rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

Au regard des constatations de l'expert, il ne peut être sérieusement contesté que le bien est affecté de vices qui compromettent significativement son usage, la toiture de la véranda est fuyarde, le logement en son entier est sujet à d'importants phénomènes de condensation et la partie enterrée est anormalement humide.

Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la gravité d'un vice caché ne se mesure pas à la seule aulne du coût des travaux de remise en état, en l'espèce estimé à la somme de 10.358 euro. Il faut rappeler que l'expert a indiqué que le phénomène de condensation était susceptible d'être beaucoup moins perceptible en hiver lorsque l'appartement est chauffé, et que, précisément, les acquéreurs ont visité le bien en hiver, vide d'occupants, l'appartement ayant été par ailleurs fort opportunément 'refait à neuf' (l'annonce de vente décrivait ainsi le bien : 'très beau 2 pièces de 58 m2 refait à neuf'), ce que l'expert a confirmé (revêtements de parois, sols, murs, plafonds, de réalisation récente voire neufs) ; les manifestations des vices qui l'affectent (défaut d'isolation, défaut d'aération, humidité excessive) n'étaient donc pas apparentes et ne se sont révélées qu'avec l'occupation des lieux (dont l'expert a dit qu'elle constituait un facteur favorisant puisqu'amplifiant l'humidité de l'air). A cet égard, aucun élément ne permet de considérer que des manifestations telles que la déformation complète de la porte de la salle de bains et les fissures et décollements des joints de la faïence de la salle de bains étaient apparents lors de l'achat du bien, ces équipements étant alors neufs et encore préservés. En conséquence, il ne peut être prétendu que les acquéreurs auraient pu constater des désordres qui ne se sont manifestés dans toute leur ampleur et toutes leurs conséquences qu'après quelques mois d'occupation.

L'article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acte de vente comporte bien une clause de non garantie, cependant, le vendeur, dont le gérant, artisan, s'est lui-même occupé des travaux de remise à neuf, ne saurait prétendre avoir ignoré les défauts graves d'isolation et d'aération qui affectaient son logement, ceux-ci étant inhérents à la situation du bien (en partie enterré) et à l'insuffisance des aérations et isolations.

Il résulte d'ailleurs des termes du courrier qu'elle a adressé aux acquéreurs le 28 septembre 2006 qu'elle n'a pas prétendu ignorer les défauts d'isolation et d'aération puisque son gérant écrit : « concernant les problèmes d'humidité capillaire rencontrés dans le sous-sol, je vous rappelle que ce phénomène est courant dans les anciennes bâtisses en région parisienne, de plus il ne faut pas oublier que vous êtes dans une cave. Cela dit, ce désagrément peut être très facilement surmonté. Vous pouvez allumer le chauffage en consommation minimale pendant l'automne de manière continue. Vous pouvez aussi contacter un spécialiste dans les problèmes d'humidité qui vous recommandera l'appareil déshumidificateur le plus adapté ....quant à la condensation, je ne peux hélas rien faire de miraculeux pour résoudre le problème. Il vous est conseillé d'aérer davantage votre appartement ou d'acquérir un appareil déshumidificateur. »
Seules les infiltrations de toiture autour de la descente des eaux usées ne s'étaient peut-être pas encore manifestées lors de la vente, comme l'a observé l'expert et
il n'est donc pas établi que le vendeur en ait eu connaissance.

Cependant, même en écartant ce défaut, le bien reste affecté de vices cachés (excès d'humidité et de condensation) de nature à en affecter l'usage au sens de l'article 1641 du Code civil et la venderesse, de mauvaise foi, est mal fondée à invoquer la clause de non garantie. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire prévue à l'article 1644 du Code civil appartient à l'acheteur et non au juge.
La cour annule la vente. La venderesse doit restituer le prix de la vente, soit la somme de 210.000 euro, les acheteurs devant quant à eux rendre le bien immobilier

S'agissant de la restitution du prix consécutive à la résolution du contrat, les intérêts au taux légal sont dus du jour de la demande en justice équivalent à la sommation de payer. En conséquence, la SCI venderesse devra restituer aux acheteurs la somme de 210.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de son assignation.Les acheteurs sollicitent la condamnation de la venderesse à leur rembourser les frais d'agence immobilière et de notaire à hauteur de la somme de 24.433 euros.
Cette demande concerne les frais de la vente, régis par les dispositions de l'article 1646 du Code civil, qui s'entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat.

La venderesse est condamnée à régler aux acheteurs la somme de 10.000 euros correspondant au montant de la commission qu'ils ont réglée à l'agence immobilière.La venderesse est condamnée à régler aux acheteurs la somme de 3.090,24 euros au titre des frais de notaire.
Les droits de mutation et d'enregistrement exposés par les acquéreurs (10.901 euros) ne peuvent pas être mis à la charge du vendeur dès lors qu'ils sont restituables par l'administration fiscale en application des dispositions de l'article 1961 alinéa 2 du Code général des impôts.

Aux termes de l'article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Les acheteurs demandent également à la venderesse une somme de 400 euros au titre des frais de dossier engagés dans le cadre de la demande de prêt bancaire et une somme de 26.375,16 euros au titre des intérêts réglés sur cet emprunt.
Cependant, en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir jamais été conclu, de sorte que le contrat de prêt est résolu de plein droit.
En conséquence, les acheteurs, qui rembourseront la banque du capital à l'aide du prix restitué par le vendeur et qui seront remboursés par celle-ci des échéances versées, des intérêts et des frais, doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 26.775 euros de ce chef.

Les acheteurs sollicitent le remboursement d'une somme de 1.819,43 euros correspondant selon eux au coût de réalisation de travaux préconisés par l'expert.
Il est justifié de la réalisation de travaux de création d'une aération et de détalonnage de la porte de la salle de bains pour 324,94 euros, les autres travaux dont ils sollicitent le remboursement étant relatifs à l'installation d'une cuisine pour 
1.494,49 euros. Or, ces travaux d'installation d'une cuisine leur ont permis de profiter pendant 7 ans de cet équipement, et cette dépense ne peut en conséquence être qualifiée de préjudice. Seule la somme exposée pour améliorer l'aération du logement est une conséquence directe des vices affectant le bien, et doit être supportée par la SCI venderesse.

Les acheteurs demandent le remboursement par la SCI des charges de copropriété exposées depuis le 2 février 2006, soit 3.794,84 euros.
Faute de produire un décompte précis des charges permettant de distinguer celles qui doivent être supportées par le propriétaire et celles qui doivent rester à la charge des acheteurs dans la mesure où elles sont liées à la seule qualité d'occupant, la demande de remboursement des charges de copropriété est rejetée.

Les acheteurs sont supposés ne jamais avoir été propriétaires du bien en cause, ce qui justifie que la venderesse soit condamné à leur restituer le montant des taxes foncières (962 euros).
S'agissant du coût de l'assurance du bien, les acheteurs qui, en leur seule qualité d'occupants, auraient été amenés à souscrire une assurance, ne justifient pas avoir exposé des dépenses supplémentaires du fait de leur qualité de propriétaires. Ils seront donc déboutés de la demande de ce chef.

Le trouble de jouissance subi par les acquéreurs, alors que la mise à disposition du bien est rétroactivement anéantie (entraînant une occupation gratuite du logement, puisque le vendeur n'est pas fondé à demander une indemnité correspondant à la seule occupation de la chose par l'acquéreur) et qu'ils ont toujours occupé le bien malgré les vices qui l'affectaient, ne peut recevoir indemnisation. La demande sera donc rejetée. 'Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 13 mars 2014, N° 11/08596). 

Si le vendeur a sciemment dissimulé une information importante et déterminante pour obtenir le consentement de l'acheteur, ce dernier peut invoquer l'existence d'une manœuvre dite "dolosive", le dol étant un vice du consentement affectant la validité d'un contrat (art. 1116 C. civ.).
Une action à exercer devant le TGI, et qui a le mérite, non seulement de neutraliser la clause d'exonération de la garantie, mais aussi de pouvoir s'exercer dans un délai de cinq ans (art. 1304 al. 1 C. civ.) au lieu de deux. De plus, di l'existence du dol est reconnue, l'action aboutit à l'annulation pure et simple de la vente, assortie de dommages et intérêts. Les juges, confrontés à de tels subterfuges, se montrent intraitables: tel ce vendeur qui, tirant partie de ses compétences de décorateur professionnel, avait réalisé des aménagements dans l'appartement pour masquer des remontées d'humidité, ou cet autre qui avait dissimulé une infestation ancienne par des termites de la maison. En l'espèce, la Cour de cassation a estimé qu'il y avait dol, en dépit d'un état parasitaire actuel négatif fourni lors de la promesse de vente (Cass. civ. 3e, 14 mars 2006, n° 05-13.03 ).

Le vendeur ne peut s'exonérer de sa responsabilité en matière de vice caché, si des infiltrations connues au moment de la vente ont eu des conséquences très graves qui étaient inconnues de l'acheteur au moment de la vente.
Les infiltrations d'eau apparentes sont un vice caché. L'action en garantie des vices cachés d'une vente immobilière est accueillie dans une affaire l'acheteur a pourtant constaté avant la vente le défaut apparent que sont les infiltrations
d'eau. Il demande le remboursement sa part des charges de copropriété relatives aux travaux de réfection de la toiture et d'un chéneau, cause des infiltrations situées dans les parties communes.
Ici, on reproche aux vendeurs l'absence de renseignements donnés sur la cause de l'infiltration. Ils auraient du remettre par exemple les procès-verbaux d'assemblée générale et du rapport d'expert remis en assemblée. En effet, un devis avait déjà été émis en 2004. En 2006, la décision des travaux est prise par la copropriété avant la vente, mais sans que l'acheteur en soi informé par les vendeurs. La Cour de cassation confirme que la connaissance du vice avant la vente doit se comprendre comme la connaissance de « l'étendue et la gravité » du vice, soit dans son ampleur et ses conséquences. L'action pour vice caché est donc accueillie par les juges. (Civ 3, 14 mars 2012, 11-10861

Un arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2019 précise que l'agent immobilier a l'obligation d'informer l'acheteur du vice caché. Cela fait partie de son devoir de conseil de professionnel.

Dans certaines ventes, les contrats ajoutent une clause d'exclusion ou d'exonération de la garantie des vices cachés, en se reposant sur l'article 1643 du Code civil.  L'acheteur ne peut donc en théorie plus se retourner contre le vendeur s'il découvre par la suite un vice caché. Mais cette clause peut tomber devant un juge si l'acheteur parvient à prouver que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la signature du contrat. Il s'agit alors de démontrer la mauvaise foi du vendeur. Par ailleurs, ce type de clause ne peut p as s'appliquer si le vendeur est un professionnel.
Dans ce cas, les juges considèrent que sa profession lui permet de connaître les éventuels vices cachés susceptibles d’apparaître.
Aucune formulation n'est imposée pour la rédaction de la clause, mais elle est souvent libellée comme suit: "L'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucune recours contre le vendeur, ni demander aucune indemnité ou réduction de prix, notamment pour dégradations, défaut d'entretien, vétusté, mauvais état des constructions, du sol et du sous-sol." Le problème est que cette clause est devenue systématique en matière immobilière. La protection de l'acquéreur s'en trouve donc considérablement réduite, sauf pour lui à démontrer que le vendeur ne pouvait ignorer le vice caché. 

La jurisprudence admet cette clause depuis longtemps (cass. civ. 3e du 12.11.75, n° 74-13775) pour un vendeur occasionnel, tel un particulier (cass. civ. 3e du 22.3.95, n° 93-11990), qui avait pourtant construit lui-même sa maison. Ainsi, la garantie légale en matière d'immobilier ancien est-elle sensiblement réduite, puisque la quasi-totalité des actes de vente comporte une clause en ce sens. Reste alors aux juges à apprécier, pour décider si la clause est ou non opposable à l'acheteur, dans quelle mesure le vendeur avait connaissance des vices invoqués par l'acheteur. La mauvaise foi a ainsi été retenue contre des vendeurs qui, juste avant de céder leur maison, avaient réalisé d'importants travaux pour dissimuler de grandes fissures affectant les murs porteurs (cass. civ. 3e du 9.5.01, n° 99-18733) ; contre d'autres dont l'appartement avait été inondé à six reprises, et qui avaient procédé à une rénovation complète juste avant la vente (CA de Pau du 31.5.00) ; ou encore contre une personne qui savait que sa maison était excessivement humide en hiver et n'en avait pas informé les futurs acheteurs venus la visiter en été (cass. civ. 3e 21.3.01 précité). De même, dans le cas d'un immeuble infesté de termites, les juges ont estimé que le vendeur connaissait le problème, en se fondant notamment sur la facture qu'un artisan lui avait remise indiquant "raccords des chambranles de portes rongés par les termites" (cass. civ. 3e du 16.11.88, n° 87-14988). En revanche, il a été jugé qu'il ne pouvait être reproché aux vendeurs de ne pas avoir signalé aux acheteurs l'existence, au moment de la vente, d'un affaissement limité du sol, sans conséquence significative et n'ayant pas évolué pendant plus de 15 ans (cass. civ. 3e du 28.5.02, n° 01-00363). Le même arrêt rappelle que, pour écarter l'application de cette clause exonératoire, c'est à l'acheteur de prouver la mauvaise foi du vendeur. Enfin, de telles clauses ne sont pas toujours valables si le vendeur est un professionnel présumé connaître les vices de ce qu'il vend (CA de Paris du 27.10.99, n° 97-26337). 

Un peu plus d’une année après la vente contenant une clause d'exonération des vices cachés et alors qu’ils faisaient entreprendre des travaux de rénovation de l’étage de leur maison, les  époux X, acquéreurs, ont découvert que la charpente menaçait ruine et ont fait procéder aux travaux de reprises en urgence à la fin de l’année2011. Ces désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination puisque le couvert de l’immeuble n’était plus étanche et que la charpente risquait de s’effondrer. Ce vice n’était pas apparent au jour de la vente pour un acheteur profane puisque l’état de la charpente était dissimulé par un faux-plafond et que la trappe de visite des combles utilisée par l’expert n’était pas aisément décelable, le professionnel intervenu pour l’état parasitaire ne l’ayant lui-même pas vue.
L’expert indique, dans son rapport, qu’il n’est pas en mesure de certifier que les désordres existaient avant la vente.
Dès lors qu’ils ne font pas la preuve de l’antériorité du vice affectant la charpente à la vente ni ne démontrent, a fortiori, la connaissance de ce vice par le vendeur, les époux X seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre a, 26 septembre 2019, RG n° 15/05702).

Un arrêt du 23 mars 2018 de la Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence selon laquelle l’agent immobilier ne garantit pas son mandant, condamné à restituer le prix de vente. Après la vente d’une maison, l’acheteur découvre de nombreuses fissures colmatées. Une expertise est menée. Elle conclut qu’une reprise complète des fondations est nécessaire, la solidité du bien n’est plus assurée. Ces fissures sont anciennes, et ont pour origine les mouvements du terrain argileux sur lequel la maison est bâtie. Un témoignage indique que le carrelage avait dû être refait en 1999, suite à de multiples fissures. L’expert précise que si un professionnel peut voir ces désordres, un profane ne s’en rend pas nécessairement compte. L’acheteur intente une action en justice contre le vendeur, sur le fondement des vices cachés. Le vendeur, qui avait confié un mandat de vente à l’agence immobilière, poursuit l’agence et lui demande de supporter une partie de la condamnation.
Les juges retiennent la responsabilité du vendeur, qui a dissimulé l’existence du défaut affectant le bien. En l’espèce, le vice caché est établi : le bien immobilier comporte un désordre tel qu’il ne peut pas être utilisé, des travaux portant sur la structure du bien sont indispensables. Le vendeur a été condamné à rembourser à l'acquéreur une importante partie du prix de vente.
En revanche, la responsabilité de l’agence immobilière n’est pas retenue sur le fondement des vices cachés, sa faute n’étant pas démontrée. Il n’a donc pas à supporter la condamnation du vendeur envers l’acheteur.

Une propriété de 11000 m² comprenant une maison d'habitation, des dépendances, un étang et un garage est vendue. L’acheteur constate que l'étang est pollué par la présence en aval d’une blanchisserie provoquant de la mousse et le blanchiment de l’eau. Après expertise, l’acheteur assigne le vendeur en résolution de vente sur le fondement des vices cachés. Il fait valoir que son achat était principalement motivé par la présence de l'étang qu'il souhaitait valoriser pour y faire des promenades, y abreuver des animaux, y entraîner son chien de race terre neuve et y pratiquer la pêche.
Les juges rejettent sa demande aux motifs que le vice n’entraîne qu’une perte d’usage partielle de l'étang. Cette perte, qui n’affecte qu’un élément de l’agrément extérieur de la propriété, n’est pas de nature à la rendre impropre à son usage. Et l’acheteur ne justifie pas avoir informé le vendeur que la qualité de l’eau de l'étang était déterminante de son achat ou qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu la perte partielle d’usage de l'étang.
L'article 1641 du Code civil n'admet la mise en œuvre de la garantie des vices cachés que si le défaut invoqué rend le bien acquis impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’usage que l'acheteur n'aurait pas procédé à l'achat ou l'aurait fait à moindre prix.
Faute de précision au moment de la vente, l'usage auquel on destine l'immeuble acheté s'apprécie par rapport à un usage normal et habituel.
Dans cet arrêt (Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-16.848 F-D), les juges retiennent l'analyse de l'expert selon laquelle la perte partielle d'usage de l'étang ne rend pas le bien acquis impropre à son usage.

Un couple qui vient d’acheter une maison d’habitation, découvre des fissures et un affaissement des planchers. Après expertise, ils assignent leurs vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation approuve la cour d’arrêt d’appel d’avoir prononcé la résolution de la vente et ordonné la restitution du bien et du prix de vente (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-19.140, D).
Les vendeurs avaient pu constater, du fait de leur présence dans les lieux depuis sept ans, l’instabilité de l’immeuble en raison du caractère évolutif de fissures et de l’inclinaison anormale des 
planchers. Les acquéreurs ne pouvaient déceler au moment de la vente, lors de deux visites, cette évolution péjorative de ces désordres, même s’ils avaient pu se rendre compte eux-mêmes de certaines fissures apparentes sur la façade arrière de la maison.

L’expertise judiciaire avait précisé les graves désordres affectant la construction (ancrage des fondations dans un matériau inapte à reprendre les charges, hétérogénéité du système de fondation entre les différentes parties de la maison, hétérogénéité de l’état hydrique des sols aux alentours des assises de fondations, mauvais état des canalisations enterrées cassées en plusieurs endroits, rejet des eaux de pluie et de toiture dans le sol au contact direct des fondations de l’extension en rez-de-chaussée). Elle avait conclu que les vendeurs ne pouvaient ignorer le mauvais état de la structure de l’immeuble vendu, que l’affaissement du plancher préexistait à la vente et que ce désordre était évolutif, de nouvelles fissures étant apparues en cours d’expertise.
Les vendeurs ne pouvaient invoquer pour leur défense l’état perceptible et apparent lors de la vente de ce défaut de planimétrie pour se justifier de n’avoir rien dit aux acquéreurs (défense fondée sur l’article 1642 du Code civil). Les vendeurs connaissaient cette évolution ; de mauvaise foi, ils se sont abstenus de la révéler, peu important leur ignorance de la cause des désordres.
Ils étaient tenus de la garantie des vices cachés ; la résolution de la vente devait être prononcée et le prix de vente restitué.
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