Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
- habiter le logement en tant que résidence principale,
- ou y loger un proche, en tant que résidence principale.

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :
- son époux,
- ou son concubin depuis au moins un an à la date du congé,
- ou son partenaire de Pacs,
- ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
- ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur  de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs). 
Dans ce cas, la notification du congé pour reprise doit comporter des mentions obligatoires:
- la mention selon laquelle il s'agit d'une reprise pour habiter ou pour loger un proche ;
- le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ;
- une mention sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
- si le bailleur est une SCI familiale, le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail.
Toutefois, si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.
Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'achat, le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail, mais il ne prendra effet qu'à  l'expiration d'un délai de deux ans à partir de la date d'achat. La date d'achat est celle de la signature de l'acte authentique. La notification doit être adressée au locataire au moins six mois avant.
Lorsque le terme du bail en cours intervient plus de deux ans après l'achat, le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail. La date d'achat prise  en compte est celle de la signature de l'acte authentique.

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :
- que le logement n'a jamais été repris,
- ou que le logement est vide,
- ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.
Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice  subi.
En cas de congé frauduleux, le bailleur s'expose également à une amende pénale.

Une réponse ministérielle (n° 4495, JOAN Q, 11 décembre 2018, p. 11398) a précisé qu’une SCI familiale et une indivision n’ont pas la possibilité de délivrer un congé pour reprise pour habiter dans le cadre d’une location meublée : « L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour un logement loué non meublé.
Le congé est justifié soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Dans le cas de la décision de reprendre, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Cette décision ne peut émaner que d'une personne en capacité d'habiter personnellement le logement, ce qu'une personne morale n'est pas en capacité de faire.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation interprète les dispositions de l'article 15 précité en ce sens et a précisé, dans son arrêt n° 93-20.135 du 7 février 1996, que « la reprise pour habiter à titre personnel ou pour faire habiter sa famille n'est, en effet, pas envisageable pour les bailleurs personnes morales ».

L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit toutefois deux exceptions à l'exclusion du bailleur personne morale du dispositif de congé pour reprise en autorisant le congé pour reprise d'une part, au profit de l'un des associés pour les sociétés civiles, constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, d'autre part, au profit de tout membre d'une indivision lorsque le logement est en indivision.

S'agissant des logements loués meublés, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'article 15 de la même loi.

La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé.
Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision.
Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux. »

En définitive, la question se posait de savoir si on pouvait transposer les dispositions de l’article 13 de la loi du 06 juillet 1989 qui s’appliquent à la location vide, à la location meublée. La réponse est négative.
En cas de location meublée, lorsque le bailleur est une SCI familiale ou lorsque le logement est en indivision, le bailleur ne peut pas délivrer un congé en vue de reprendre les lieux pour y habiter.

Le congé reprise pour habiter ne peut être délivré qu’au profit du bénéficiaire, qui y installe sa résidence principale/Les faits portaient sur la délivrance d’un congé pour reprise sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Plus précisément, il s’agissait d’un bail vide consenti en 2011 pour 3 années par des bailleurs personnes physiques. Le congé avait été délivré par LRAR le 2 mars 2013 à effet du 31 janvier 2014.

Le Tribunal d’instance de Cannes, par un jugement du 23 février 2017, annula le congé pour fraude. Les ex-bailleurs interjetèrent appel de cette décision.

En matière de congé reprise pour habiter, qui est un des rares leviers à disposition des bailleurs personnes physiques pour reprendre possession de logements consentis à bail sous l’égide de la loi du 6 juillet 1989, des conditions de forme et de fond s’imposent.

Les faits d’espèce illustrent ces deux types de conditions.

La première condition qui faisait défaut était une condition de forme : le congé devait faire état du bénéficiaire de la reprise. Il était pourtant muet sur la question. Les bailleurs ont alors prétendu que le congé avait été donné à leur profit, prétention qui sera contrariée par l’analyse des conditions de fond.

Les conditions de fond évoquées devant les juridictions sont caractérisées par le défaut de reprise à titre d’habitation principale. En effet, et c’est une condition impérative : la reprise d’un bail au titre de l’article 15 ne peut intervenir que pour habiter à titre de résidence principale, à moins qu’une cause légitime y fasse obstacle.

Dans les faits :

-         Les ex-bailleurs font état de l’installation de leurs fils dans le logement dès juin 2014,

-         La villa avait été mise sur des sites de locations de courtes durées, à de nombreuses reprises entre juin 2014 et juillet 2017. Une annonce de la villa figurant sur le site Airbnb, précisait qu’elle était disponible toute l’année, pour une durée minimale de 2 jours, à l’exception des mois de juillet et août. L’inscription au site datait du mois d’août 2014,

-         Les factures d’énergie correspondaient, pour la juridiction, aux dates de mise en location, et non à l’occupation prétendue des ex-bailleurs.

En conséquence, la Cour a considéré que le congé avait été délivré en fraude des droits des ex-locataires, car si les ex-bailleurs avaient pu occuper la villa quelques jours et de manière inconstante, ils n’y avaient en aucun cas établi leur résidence principale, relevant en outre que le congé ne déterminait pas l’identité du bénéficiaire de la reprise, alors que les ex-bailleurs prétendaient dans le même temps que la villa avait été occupée par leurs fils dès juin 2014. Enfin, il était prouvé que la villa était disponible à l’année sur des plateformes de locations saisonnières et qu’elle avait été effectivement louée à plusieurs reprises durant cette période, quelques mois après l’expiration du congé.

Ne faisant pas état d’une cause légitime justifiant l’absence d’occupation à titre de résidence principale, les ex-bailleurs ont ainsi été condamnés à indemniser les ex-locataires à hauteur de 6 000 € (frais de déménagement, frais d’agence immobilière et préjudice moral).

Source : SNPI

Le 29 mai 2021

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