Depuis plusieurs années, le gouvernement met en place des dispositifs fiscaux afin de favoriser l'investissement locatif des particuliers. Il est notamment possible grâce à ces outils d'investir en Nouvelle-Calédonie pour réduire le montant de ses impôts tout en soutenant le développement de certains secteurs locaux. Peut-on investir en loi Pinel à Nouméa ? Comment se porte l'immobilier en Nouvelle-Calédonie ?

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La Nouvelle-Calédonie : état des lieux

Destination paradisiaque par excellence, la Nouvelle-Calédonie attire autant les vacanciers que les entreprises. L'économie de la Nouvelle-Calédonie est l'une des plus fortes et des plus dynamiques de l'outre-mer français, avec un PIB estimé à 855,5 milliards de francs CFP (7,165 milliards €) en 2012, soit un PIB par habitant particulièrement élevé de 3,342 millions F.CFP (28 005 €) supérieur à ceux de pratiquement tous les États et territoires du Pacifique insulaire (dont la Nouvelle-Zélande) et comparable à ceux de la plupart des régions métropolitaines.

Le marché immobilier en Nouvelle-Calédonie

Nouméa, eldorado pour l'investissement immobilier ?

Sans surprise, les demandes dans le foncier en Nouvelle-Calédonie sont concentrées sur Nouméa (la capitale). Les tensions locatives (situation dans laquelle la demande de logements est supérieure à l'offre) étant très forte, les prix s'envolent : 

• 500 000 CFP (4190 €) le m² dans les quartiers sud,

• 400 000 CFP (3352 €) pour le centre-ville

• 300 000 CFP (2514 €) à la Vallée-du-Tir,

La tendance varie selon l’aménagement, la taille et l’équipement du bien. Le marché locatif n'est pas en reste. Ici aussi, les prix les plus élevés sont concentrés sur Nouméa :  environ 2 000 F CFP/m²(16,76 €) par mois en moyenne depuis maintenant 3 ans, que ce soit pour une villa ou un appartement.

Qui sont les acheteurs en Nouvelle-Calédonie ?

Le marché  de l’immobilier est alimenté par deux sources distinctes :

• les locaux qui travaillent et vivent durablement sur le territoire, premiers acquéreurs de logements,
• les personnes qui sont en mission temporaire (notamment dans le secteur minier), qui dopent le marché locatif. Cette catégorie de locataires possèdent généralement des revenus supérieurs à la moyenne locale, qui lui ouvrent droit à des logements de meilleure qualité mais ne favorise pas la « négociation » à la baisse de la part des bailleurs propriétaires.

Les perspectives du marché immobilier sur le territoire sont à analyser à deux niveaux. Concernant la Province Sud et particulièrement Nouméa et le Grand Nouméa, le manque de disponibilités foncières provoque un renchérissement croissant. Pour la Province Nord, la problématique est différente car si les terrains et l’espace sont relativement disponibles, les besoins de développement sont importants.

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Comment réaliser un investissement locatif en Nouvelle-Calédonie ?

Le "Caillou", comme on le surnomme, fait partie des collectivités d’Outre-mer administrées par la France, c'est ce qui la rend éligible aux dispositifs de défiscalisation Pinel outremer et Girardin grâce auxquels les investissements réalisés peuvent bénéficier d’un cadre fiscal hautement attractif. 

La loi Pinel en Nouvelle-Calédonie

Investir en Pinel : pensez aux cabinets de gestion de patrimoine 

Ouvert aux contribuables depuis 2014, le dispositif Pinel est ouvert aux investissements locatifs dans les logements neufs, en VEFA et anciens réhabilités. Les taux de réduction avec la loi Pinel Outre-mer permettent d’obtenir un avantage fiscal plus important que ceux réalisés en métropole :

1. 23 % pour les investisseurs de 2018 qui s'engage à louer l'appartement sur 6 ans.
2. 29 % pour les investisseurs de 2018 qui s'engage à louer l'appartement sur 9 ans.
3. 32 % pour les investisseurs de 2018 qui s'engage à louer l'appartement sur 12 ans.

Avec une défiscalisation plus forte, la volonté est clairement affichée : une grosse création de logements neufs. Depuis quelques années, les DOM subissent une crise du logement sans précédent : dans certaines zones, comme La Réunion, la demande de logement est le double de l'offre. C'est également pour cette raison que les dispositifs de défiscalisation outremer n'obéissent pas au plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est supérieur en Outre-mer (18 000 €) contre 10 000 € en métropole.

Plafond des loyers : les DOM divisés

Autre facteur conservé avec la loi Pinel Outre-mer en 2018 : la différence du plafonnement des loyers selon deux catégories.

• Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte : 10,37€/m²
• Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis-et-Futuna : 12,80 €/m²

Les conditions relatives à l'achat de logements diffèrent de celles de métropole : les biens achetés doivent respecter certaines normes énergétiques, mais pas la réglementation RT-2012 : c'est la norme RTAADOM qui est en vigueur ici. Seuls les logements se situant à Mayotte sont exonérés de cette condition. Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire Pinel » devait initialement être supprimé au 31 décembre 2017, il a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2021 (CGI : art. 199 novovicies) dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif. 

Les opérations immobilières éligibles au Pinel

La loi Pinel : soutenir l'immobilier neuf

Les investissements suivants et réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 permettent de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :

• l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
• la construction de logements ;
• l’acquisition de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux assimilables à du neuf ;
• l’acquisition de logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs ;
• l’acquisition de logements affectés à un usage autre que l’habitation et qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Pour les trois derniers, on prend en compte la date d'acquisition pour calculer le montant de la réduction fiscale et la durée de location. Pour les achats de terrains à construire, on prend en compte la date du dépôt du permis de construire. Les programmes Pinel en Guadeloupe sont accessibles aux contribuables qui investissent seuls, en couple ou par la souscription de parts de Société Civile de Placement Immobilier ou de Société Civile Immobilière.

La loi Girardin

Si l'investissement locatif ne vous tente pas, vous pouvez vous tourner vers l'autre dispositif de défiscalisation présent en Nouvelle-Calédonie : la loi Girardin.

Il existe deux dispositifs de défiscalisation Girardin en investissement locatif. Le dispositif de défiscalisation Girardin Industrielle est destiné à aider les entreprises situées dans les Départements d’Outre-Mer (DOM) à supporter les difficultés structurelles liées à l’éloignement. De fait de la distance entre ces départements et la métropole, les coûts de transport et de matériel sont notamment très élevés. En contrepartie de leur investissement, les épargnants bénéficieront d’un avantage fiscal prenant la forme d’une réduction d’impôts dû au titre de l’année en cours. D'où l'expression "one-shot".

À l'inverse, le Girardin social soutient la construction de logements sociaux. Très demandés dans les DOM, les logements construits actuellement sont loin de couvrir les besoins des populations. D’après les derniers chiffres, les demandes non satisfaites s’élèveraient à près de 100 000 dans l’ensemble de l’Outre-mer. Face à la pénurie de logements types HLM, le gouvernement a reconduit le dispositif Girardin social jusqu'en 2025. La rentabilité pour ce type d’investissement se situe entre 10 et 15%.

La défiscalisation locale des entreprises à Nouméa

Afin de soutenir le développement, le Gouvernement de Nouvelle-Calédonie a instauré une loi locale d’incitation fiscale à l’investissement en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025. Elle se présente sous la forme d'un crédit d’impôt offert aux contribuables calédoniens qui participent au financement d’un projet d’investissement. Ce dispositif vise avant tout les professionnels (commerces, entreprises, professions libérales) et les contribuables fortement taxés.

Les projets supérieurs à 50 MF CFP (ou 419 K€), ouvrent droit à un crédit d’impôt de 45 % du montant agréé s’ils se situent dans le Grand Nouméa et à 60 % dans les autres communes. Cet avantage est divisé entre l'investisseur et l'exploitant :

• 70 % sont reversés à l’exploitant (soit de 31,50 % à 42 % selon le lieu de situation du projet)
• 30 % sont conservés par l’investisseur (soit de 13,5 % à 18 %).

La plupart des projets financés en défiscalisation locale sont également éligibles à la défiscalisation nationale, ce qui leur permet de bénéficier d’avantages supplémentaires dans le cadre d’un financement en double défiscalisation.

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