La délivrance d'une autorisation d'urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d'urbanisme. En fonction du type projet et du lieu, il faut déposer une demande de permis (permis de construire, d'aménager...) ou une déclaration préalable de travaux. Avant de commencer les travaux, il est recommandé de demander un certificat d'urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l'objet de travaux.

I. Le permis de construire 

Le permis de construire est un document administratif permettant à toute personne d’édifier une construction d’une certaine importance. Sa demande se fait auprès de la mairie et  comprend plusieurs pièces : un formulaire administratif ainsi qu’un dossier réunissant différents éléments: dessins, notes explicatives, photos… permettant d’expliquer le projet. La liste diffère selon la nature du projet. Cette démarche est destinée à vérifier que le projet soit conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme indiquées dans le Plan Local d’Urbanisme. Il faut se rapprocher de la mairie du lieu de la propriété pour obtenir ce document ou les renseignements complémentaires.

A. Les constructions nécessitant un permis de construire

Toute construction neuve, réhabilitation d’annexe, à une construction déjà existante doit nécessairement faire l’objet d’un permis de construire à partir d’une surface de 20m2. Les constructions légères, les serres et les piscines sont quant à elles soumises à une déclaration préalable si elles ne dépassent pas une certaine surface et hauteur, dans le cas contraire, elles feront elles aussi l’objet d’une demande de permis.

Une demande de permis de construire est à déposer auprès de la mairie de la ville concernée, par le maître d’ouvrage ou son mandataire. Toute construction inférieure à 150m2 ne nécessite pas de faire appel à un architecte, le maître d’ouvrage peut alors déposer lui-même sa demande de permis. Au-delà de 150m2, l’architecte du projet doit être déclaré sur la demande de permis de construire et signer le document.
Dans ce cas, l’architecte doit être membre de l’Ordre des architectes et doit impérativement être l’auteur du projet. Une signature de complaisance est interdite en France et condamnée par la loi.

Concrètement, le permis de construire est exigible dans les circonstances suivantes :
- Création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20m2 
- Modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment, lorsqu’il y a un changement de destination des locaux concernés (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) 
- Modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur. 
-  Agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable 
- Agrandissement d’une construction existante ajoutant une surface de plus de 40m2 
- Agrandissement ajoutant entre 20m2 et 40 m² et portant la surface totale à plus de 150m2.

En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable est suffisante.

B. Le dossier de permis de construire

Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (article R 423-1 du code de l’urbanisme) :
- soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux,
- soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire,
- soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Le dossier d’un permis de construire se compose de plusieurs documents (articles R. 431-5 à R. 431-7 du code de l’urbanisme). Il doit comprendre impérativement les pièces suivantes :
- le formulaire cerfa 13406*03 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes, 
- le formulaire Cerfa 13409*03 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…). 
- un plan masse, 
- un plan des façades, 
- une copie du cadastre, 
- un dossier paysager (photo du terrain, coupe, dessin et notice décrivant l’impact visuel du projet en question), 
- d’une attestation indiquant la conformité à la réglementation thermique 2012 (RT 2012) de la construction si celle-ci est neuve. Cette attestation ne s’applique donc pas dans le cas d’une réhabilitation. 
- d’une étude concernant les différentes solutions d’approvisionnement en énergie (électricité, chauffage…), uniquement pour les constructions neuves, de plus de 50m2 situées en métropole.

Le délai d'instruction pour la construction d'une maison individuelle est de deux mois. Dans les autres cas le délai est de trois mois

Dans les quinze jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie.

Dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de la demande.

La mairie peut également poser un sursis à l’instruction du permis lorsque les règles d’urbanisme sont en cours de modification. Dans le cas où aucune réponse n’a été donnée passé les deux mois, le permis de construire est considéré comme validé, le maître d’ouvrage peut alors demander un certificat de non-opposition. La demande de permis peut faire l’objet de demande de pièces complémentaires ou être refusée. Un permis modificatif réunissant les nouvelles pièces à fournir ainsi que les modifications du projet initial pourra alors être déposé. Le délai sera à nouveau de deux mois.

C. La décision de la mairie sur l’accord du permis de construire

Le délai de droit commun ou particulier, dont dispose légalement l’administration pour instruire et décider, commence à courir à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Des aménagements sont cependant prévus, ainsi qu’ils concernent les règles communes aux autorisations (articles R. 423-19 et suivants du Code de l’urbanisme)

Trois décisions sont envisageables : le sursis à statuer, l’octroi du permis, et le refus de permis.

1. Le sursis à statuer

Le maire ou le préfet compétent peut opposer au pétitionnaire un sursis à statuer.

Lorsque le document d’urbanisme applicable est en cours de révision ou de modification, l’autorité compétente saisie d’une demande de permis de construire pourrait surseoir à statuer sur ladite demande, à l’issue de la phase d’instruction.

Une décision portant sursis à statuer est valable deux ans. À l’expiration de ce délai, le demandeur aura deux mois pour éventuellement confirmer sa demande. L’autorité compétente sera alors tenue de se prononcer définitivement. (articles 111-8, L. 424-3 alinéa 2 et R.424-9 du Code de l’urbanisme

2. L’octroi du permis

Lorsque le projet est jugé conforme aux règles et servitudes d’urbanisme, l’autorité délivre le permis de construire (articles L. 424-1 et suivants du code de l’urbanisme). Un tel permis pourrait être assorti de prescriptions spéciales destinées à organiser une protection particulière. La décision portant octroi d’un permis de construire a un caractère explicite, par principe.
 
Mais un permis de construire est susceptible d’être obtenu de manière tacite. En cas d’absence de notification d’une décision explicite après expiration du délai d’instruction. A la demande du bénéficiaire, l’autorité compétente délivre un certificat attestant de l’existence d’un tel permis tacite

3. Le refus de permis de construire

En cas de contradiction entre le projet présenté et les règles d’urbanisme applicables, l’autorité compétente est placée dans l’obligation de refuser la délivrance du permis, cette décision étant soumise à motivation (articles L.424-3 et R. 424-5 du code de l’urbanisme).

Le Conseil d’État a rendu le 26 juin 2019 (n°412.429) une décision indiquant qu’un permis de construire peut être refusé s’il est susceptible de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique et si aucune prescription spéciale n’est susceptible de rendre le projet conforme.

Par un arrêté du 30 novembre 2010, le maire d’une commune a refusé de délivrer un permis de construire en se fondant sur les risques élevés d’incendie de forêt dans le secteur concerné, après avis défavorable du service d’incendie et de secours sur le projet.
Le Tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande du pétitionnaire tendant à l’annulation de cet arrêté. La Cour administrative d’appel de Marseille a également rejeté l’appel interjeté par le pétitionnaire en se fondant sur ce que, eu égard aux risques particulièrement élevés que présentait le projet du fait de sa situation au bord d’un plateau dominant un important massif forestier, les aménagements complémentaires envisagés pour renforcer la défense contre l’incendie dont se prévalait le requérant ne pouvaient conduire à regarder le refus de délivrance du permis de construire comme ayant méconnu les dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme.

Le pétitionnaire soutient qu’un permis de construire aurait pu lui être légalement délivré au regard de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, en vertu duquel « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations »,compte tenu des caractéristiques de son projet et des divers aménagements supplémentaires envisageables pour réduire les risques relatifs aux incendies de forêt.

Le Conseil d’État rejette le pourvoi, considérant qu’en vertu de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, « lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’Administration est chargée d’assurer le respect ».

D. Durée de validité du permis de construire

Un permis de construire est valable trois ans à compter de délivrance (articles R. 424-17 et R. 424-19 du code de l’urbanisme ) La durée de validité dont il s’agit est le délai légal dont dispose le bénéficiaire pour entreprendre la réalisation de son projet sous l’empire de son permis obtenu.

Le permis de construire est frappé de péremption, si la réalisation du projet n’est pas entreprise dans ce délai de deux ans ou si les travaux initialement entrepris sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de deux ans court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation.
Tout recours juridictionnel dirigé contre la décision octroyant le permis a pour effet de suspendre le délai de validité jusqu’à la décision de la juridiction saisie.

Il est prudent de ne pas construire tant que le permis de construire est susceptible d'être remis en cause, c'est-à-dire retiré, contesté ou annulé par la justice, a rappelé la Cour de cassation. Dans nombre de zones énumérées par le code de l'urbanisme du fait de leur intérêt particulier, une condamnation à démolir peut être prononcée si le permis de construire vient à être annulé.
Cette obligation a été notifié à un particulier qui avait bâti sans attendre l'issue de la contestation dont faisait l'objet sa maison de plus de 350 mètres carrés, installée dans une zone protégée pour l'intérêt de son paysage. En construisant sans attendre, le propriétaire ne peut ignorer le risque d'illégalité de ses travaux, observaient les juges. (Cass. Civ 3, 7.11.2019, S 18-17.751).

Une loi de 2015 a considérablement réduit les cas de démolition des constructions illégales, avait observé la cour d'appel, mais elle les a maintenus dans les zones d'intérêt particulier énumérées par le code de l'urbanisme, qu'il s'agisse des milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, par exemple, des sites remarquables ou nécessaires aux équilibres biologiques, des bandes de 300 mètres autour de certains plans d'eau, des sites protégés pour la présence d'un monument historique, des zones de risques technologiques, etc.

Le propriétaire de la maison à démolir peut cependant se retourner contre la commune qui aurait délivré le permis de construire finalement jugé illégal, afin d'obtenir une indemnisation, ajoutait la cour d'appel. Mais ils ont exclu que la démolition puisse être remplacée par le paiement de dommages-intérêts ou qu'elle soit critiquée comme privation des biens ou comme atteinte à la vie privée familiale. Car cette privation de bien s'inscrit dans le but légitime de la protection 
de l'environnement dans des zones d'intérêt particulier, ont-ils dit. En juin dernier toutefois, la Cour de cassation avait déclaré que les juges n'étaient pas tenus d'ordonner la démolition illicite, même dans une zone particulièrement protégée.

Le bénéficiaire du permis pourrait obtenir une prorogation de la durée de validité de son titre pour une année supplémentaire. La demande doit être introduite deux mois, au moins, avant l’expiration du délai de validité. L’obtention de la prorogation suppose que les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives applicables au bien n’aient pas évolué de manière défavorable.La prorogation peut être obtenue tacitement après expiration du délai de deux mois suivant la demande.

Le bénéficiaire d’un permis peut solliciter deux prorogations de la durée de validité. La prorogation, qui est d’une année, est obtenue lorsque la demande est présentée deux mois au moins avant l’expiration de la durée de validité initiale et si les règles d’urbanisme et les servitudes n’ont pas évolué de manière défavorable. En cas de silence, il y a prorogation tacite.

E. Les travaux

Le titulaire d’un permis de construire est soumis, au moment de mettre en exécution son titre, à certaines formalités particulières (articles R. 424-15 et R. 424-16 du code de l’urbanisme).

Le bénéficiaire du permis est tenu de l’afficher sur le terrain (mention du permis tacite) de manière visible et lisible de l’extérieur. C’est le caractère effectif de cet affichage sur le terrain qui marque le point de départ du recours contentieux, alors même que le permis fait également l’objet d’un affichage en mairie, dans les huit jours et pendant deux mois. Cet affichage en mairie n’affecte pas le point de départ du recours contre le permis.

Le titulaire d’un permis de construire est tenu d’adresser au maire de la commune une déclaration d’ouverture du chantier dans les meilleurs délais, c’est-à-dire dès le début des travaux. À partir de cette déclaration, les agents du service technique de la commune seront recevables à s’y rendre en vue d’exercer leur droitde visite et de contrôle du chantier.

A la fin des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être envoyée en mairie. À compter de la réception de la DAACT, le service d’urbanisme dispose de trois mois (ou cinq dans certains cas) pour effectuer des contrôles et contester.

En cas de non-conformité à l’autorisation délivrée, une notification vous parviendra et vous mettra en demeure de déposer un dossier modificatif ou réaliser les travaux en conformité.

F. L'affichage du permis de construire

Le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L'affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux.

Il sert de point de départ aux tiers pour contester l'autorisation d'urbanisme. L'article R. 424-15 du code de l'urbanisme et les articles A. 424-15 et suivants du code de l'urbanisme fixent la réglementation applicable en matière d'affichage des décisions d'urbanisme.

L'autorisation d'urbanisme prend la forme d'un arrêté.Cet arrêté indique :
- la mairie au nom de laquelle la décision est prise,
- les principales caractéristiques de l'autorisation d'urbanisme (votre nom et adresse, l'objet de la demande, le numéro d'enregistrement et le lieu des travaux),
- les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application,
- les avis recueillis en cours d'instruction et leur sens.
Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d'un panneau : dès la notification de l'arrêté, ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.
La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de deux mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. L'autorisation d'urbanisme est affichée en mairie dans les huit jours qui suivent sa délivrance.

L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage.
Le coût du panneau est à votre charge. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie  publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
Le panneau doit mentionner :
- votre nom,
- votre raison sociale ou dénomination sociale,
- la date de délivrance du permis ainsi que son numéro,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
- le nom de l'architecte auteur du projet architectural,

- les droits de recours des tiers à savoir : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois  d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R600-2 du code de l'urbanisme). »
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R600-1 du code de l'urbanisme) ».
Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol,
- si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
Le panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux.
En cas de contestation, il vous appartient d'apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d'affichage. Pour ce faire, vous devez établir :
- la régularité de l'affichage,
- la lisibilité et visibilité du panneau d'affichage,
- la date du début de l'affichage.
La preuve de cette affichage peut être établie par tous moyens.

Les juges ont admis que les témoignages de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis pouvaient constituer une preuve d'affichage du permis. C'est également le cas si le bénéficiaire produit un constat d'huissier établi durant la période d'affichage.
Le défaut d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain est sans influence sur la légalité même de l'autorisation. En revanche, sans affichage, les tiers ayant un intérêt à agir peuvent contester l'autorisation durant un an à partir de l'achèvement des travaux.

Il ressort de la jurisprudence du Conseil d’Etat que la moindre erreur ou omission dans le panneau d’affichage n’empêche pas le délai de recours de courir.
En revanche, l’omission ou l’erreur substantielle concernant certaines informations jugées importantes paralysent le délai de recours. C’est le cas par exemple d’une erreur dans l’indication du délai de recours des tiers (Conseil d'État, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 01/07/2010, 330702).
Le Conseil d’État vient de confirmer que c’est le cas également si la hauteur des constructions n’est pas renseignée ou si cette mention comporte une erreur substantielle.
Il indique qu’« en imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la 
consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. L'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur » (Conseil d'État, 6ème et 5ème chambres réunies, 25 février 2019, n°416610).
Par ailleurs, contrairement à la cour d’appel, les juges précisent que la hauteur maximale s’apprécie par rapport au sol naturel,quelle que soit la déclivité du terrain.

G. Travaux sans permis de construire : quels sont les risques ?

Agrandir sa maison, construire un garage, installer une véranda, aménager des combles ou transformer une buanderie en chambre font partie des travaux fréquemment réalisés par les propriétaires de maisons. 
Parfois, et en toute ignorance, ces travaux sont réalisés sans déposer de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Aux yeux de la loi et de l’administration, il s’agit d’une infraction qui expose leurs auteurs au mieux à des difficultés lors de la revente, et à des sanctions diverses, voire à des poursuites judiciaires.

Tout commence au moment où la mairie constate l’infraction. Le Maire est tenu de faire dresser un procès-verbal, qui doit être transmis à l’autorité judiciaire compétente (juge d’instruction ou tribunal correctionnel). Tant que cette autorité judiciaire ne s’est pas prononcée, le Maire est habilité à formuler un arrêté d’interruption des travaux, qui contraint l’auteur de l’infraction à cesser immédiatement les travaux en cours.
Le code de l’urbanisme offre au Maire une panoplie de mesures contraignantes qui permettront de s’assurer de l’arrêt effectif des travaux. Parmi ces mesures, figure la possibilité pour la mairie de :
- faire saisir les matériaux ou le matériel de chantier
- faire apposer des scellés sur les constructions incriminées
- faire procéder à l’installation de dispositifs de sécurité lorsque les travaux qui ont été interrompus présentent un risque pour la sécurité des personnes.

Deux sortes d’infractions au code de l’urbanisme peuvent exposer leur auteur à des amendes : 

- les travaux ou constructions qui n’ont pas fait l’objet d’un permis  de construire ou d’une déclaration préalable de travaux : dans ce cas, leur auteur s’expose à une amende d’un montant minimal de 1200 €. Ce montant peut être majoré jusqu’à 6000 € par m² de surface construite ou démolie. Pire encore, en cas de récidive, notre constructeur risque une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à six mois, sans parler d’une amende supplémentaire.
- la poursuite des travaux malgré la promulgation d’un ordre d’interruption : dans ce cas, le contrevenant s’expose à une amende de 75000 € ainsi qu’à une peine de 3 mois d’emprisonnement.

Le risque financier ne s’arrête pas aux amendes. En effet, une fois l’infraction constatée, les taxes d’urbanisme peuvent être majorées d’une pénalité s’élevant à 80% du montant de la taxe due par le contrevenant. De plus, l’administration fiscale se réserve le droit d’exiger le remboursement du différentiel des taxes dues (même si la construction est irrégulière).
En cas de procès, le tribunal peut statuer de trois manières différentes :
- Mise en conformité de la construction : elle peut être décidée par le tribunal lorsque les travaux réalisés sans autorisation sont conformes aux règles locales d’urbanisme. Dans ce cas, une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doivent être déposés àla mairie afin de régulariser la situation. A l’inverse, si les travaux non déclarés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, une mise en conformité peut être prononcée, à condition de pouvoir modifier la construction frauduleuse et la rendre conforme.
- Ordonner la démolition : cette décision intervient généralement lorsque les constructions ou travaux frauduleux ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme. Les frais de démolition sont évidemment à la charge du contrevenant.
- Décider la réaffectation du sol : Il s’agit d’une notion plus abstraite, qui consiste à ordonner la remise en état des éléments végétaux endommagés ou détruits par les travaux frauduleux.

Quelle que soit la décision du tribunal, le propriétaire condamné est tenu de procéder aux travaux de mise en conformité ou de démolition avant un certain délai. Passé ce délai, il risque une amende comprise entre 7,5 € et 75 € par jour de retard. A noter que le montant de cette astreinte peut être majorée sans limites lorsque les travaux ordonnés par le tribunal n’ont pas été effectués dans l’année de l’expiration du délai fixé par le juge.
Les mairies peuvent se révéler conciliantes, à certaines conditions :
- que les travaux entrepris soient modestes,
- qu’ils ne soient pas en contradiction évidente avec les règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme),
- qu’ils ne présentent pas de danger pour les personnes,
- que la situation ait été régularisée par la demande d’un permis de construire après les travaux.

Les condamnations à démolir une construction édifiée sans permis de construire sont généralement accompagnées d'une astreinte financière. Cette astreinte est ensuite calculée et recouvrée par les services de l'État pour le compte des communes (article L. 480-8 du code de l'urbanisme). Il a précédemment été jugé que la prescription du recouvrement de l'astreinte était de trente ans, sous l'empire de l'ancien article 2262 du code civil (Cass. crim., 26 sept. 2006, nº 05-87.346). Toutefois, le droit a évolué depuis cette décision et la prescription de l'astreinte est dorénavant de dix ans, conformément aux nouveaux articles L. 111-3 et L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution (Cass. crim., 8 nov. 2016, nº 15-86.889). Les services de l'État ne peuvent donc recouvrer que les astreintes intervenues dans un délai de 10 ans à compter de la date à laquelle elles ont commencé à s'appliquer. Sous réserve d'une jurisprudence contraire, les mesures prévues à l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, à savoir la mise en conformité, la démolition (qui peut être prononcée sans astreinte) ou la réaffectation du sol, devraient également relever de la même prescription décennale (Question écrite n° 03713 / Réponse publiée dans le JO Sénat du 13/12/2018 - page 6408).

Deux frères ont chacun obtenu un permis de construire pour deux villas en Corse dont la moitié de l’étendue sera construite au-dessus de terrains naturels. Le directeur du service de l’urbanisme d’Ajaccio relève des irrégularités de construction et invite les frères à demander un permis de construire modificatif. Les constructions avaient néanmoins déjà été commencées en mai 2014. En septembre 2014, un agent de la commune a relevé plusieurs irrégularités de construction non conformes aux permis pour les deux villas. Après instruction, les frères ont été poursuivis et condamnés pour exécution de travaux non autorisés par un permis de construire. Soutenant notamment que deux permis modificatifs tacites ont été accordés, autorisant ainsi leurs travaux, les deux frères forment un pourvoi en cassation.
En premier lieu, la Cour de cassation a dû s’interroger sur le contenu et la portée de permis de construire tacite.
La cour d’appel ne retient pas d’effet exonératoire des permis modificatifs tacites. Elle relève que les procès-verbaux constatant les irrégularités ont été dressés en connaissance des demandes de permis modificatifs et que « rien aux pièces communiquées par les prévenus ni à celles de la procédure, n'établit que ce permis modificatif invoqué concerne bien l'ensemble des irrégularités détaillées dans la prévention ».

La Chambre criminelle valide ce raisonnement. Elle souligne que « dès lors que le contenu et la portée d’un permis tacite ne peuvent être démontrés que par le pétitionnaire sur la base et dans les limites de la demande qu’il a faite, laquelle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, la cour d’appel a justifié sa décision ». La solution ne condamne pas le principe d'un permis implicite, à l'instar d'un arrêt de 2014 (Cass. crim., 9 sept. 2014, n° 13-85985), mais exige la preuve de l'existence et du contenu de la demande de permis modificatif. 
Par ailleurs, le pourvoi reproche à la cour d’appel d’avoir ordonné la remise en état des lieux dès lors que le prévenu ne justifiait pas d’une installation depuis plusieurs années.
Cette décision est confirmée par la Cour de cassation affirmant que « dès lors qu’elle constatait que les bâtiments litigieux étant en site inscrit, ils ne sont ni régularisables ni susceptibles de demeurer en l’état, la cour d’appel, qui a opéré la recherche prétendument omise, a justifié sa décision ».
La Haute juridiction civile conclut en validant la peine d’amende infligée aux prévenus (Cass. 2e civ., 26 sept. 2019, n° 18-18.054, P+B+I)

II. Le permis de démolir

Le permis de démolir est utilisé pour les projets de démolition totale ou partielle d'une construction protégée ou située dans un secteur protégé. Il est régi par les articles R 421-26 et suivants du Code de l’urbanisme. Un permis de démolir est exigé lorsque la construction dont la démolition est envisagée :
- relève d'une protection particulière (exemples : secteur protégé par un plan local d'urbanisme (PLU), secteur sauvegardé, bâtiment inscrit au titre des monuments historiques),
- ou est située dans une commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir. En effet, le permis de démolir n'est pas obligatoire dans toute la France.

Dans certains cas, la démolition d'un immeuble sera même impossible et interdite ou au contraire, imposée, par exemple, dans le cadre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est un document d'urbanisme national qui s'impose aux PLU qui devront alors le respecter.

Il existe des hypothèses où la démolition ne fera pas l'objet d'une demande de permis de démolir, cela même si l'on se trouve dans l'un des lieux précités. Sont concernées, les démolitions intervenant dans le cadre d'une opération militaire couverte par le secret tenant à la défense nationale. Mais aussi les démolitions de bâtiment menaçant ruine qui se justifient par l'urgence nécessaire à la réalisation de l'opération. Sont concernées également, les démolitions ordonnée par une décision de justice devenue définitive et les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement suite à l'exécution d'un plan d'alignement. Dans ces cas, même si un permis n'est pas nécessaire, il faudra néanmoins avertir l'administration des travaux à venir, notamment par le biais d'une déclaration préalable.

Un dossier de permis de démolir est différent s’il s’agit :
- D’un projet de démolition sans reconstruction.
- D’un projet de démolition avec reconstruction. Dans ce cas, la demande de démolition se fait dans la demande de permis de construire ou d’aménager ou de déclaration préalable de travaux.

Le dossier doit comporter obligatoirement les pièces graphiques et administratives suivantes :
- Le plan de situation du terrain : Il permet de connaître la situation du terrain sur la commune et de localiser la zone dans laquelle il est situé pour identifier les règles d’urbanisme applicables. 
- Le plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver. Ce plan présente le projet dans sa totalité, vue de dessus. Il fait apparaître les bâtiments existants sur le terrain ainsi que ceux à édifier avec leurs dimensions et leurs implantations. 
- Les photographies du ou des bâtiments à démolir. Ces photographies permettent à l’administration d’avoir une vision précise des constructions concernées par les démolitions. 
D’autres pièces réglementaires peuvent être demandées en fonction de votre projet. Cela peut être le cas pour une démolition portant sur un bâtiment inscrit au titre des monuments historiques, situé dans un parc national, etc. Le détail de ces pièces réglementaires est Indiqué dans le document Cerfa à remplir.

Le dossier doit être déposé en quatre exemplaires auprès de la mairie. À son dépôt, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement et la date à laquelle les travaux pourront démarrer.
Pour ce type de dossier, le délai d’instruction est de deux mois à compter de la date de dépôt du dossier complet. Cependant, dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental…), le délai d’instruction peut être plus long. Le demandeur en sera alors informé dans le mois qui suit le dépôt de sa demande en mairie. 
Au-delà des deux mois, l’absence de verdict de l’administration signifie qu’elle ne s’oppose pas au projet. Il faut cependant réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d’opposition. La mairie doit le délivrer sur simple demande.

Lorsqu'un permis de démolir a été refusé, le pétitionnaire a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les deux mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, le pétitionnaire a deux mois à partir de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

La durée de validité d'un permis de démolir est de trois ans. Ce délai peut être prorogé de deux fois un an. La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis de démolir. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.

Le permis de démolir répond aux mêmes exigences en matière d’affichage sur le terrain et de recours des tiers que le permis de construire. Il est obligatoire, en effet d’afficher le permis de 
démolir sur le terrain, de manière visible de la voie publique, durant toute la durée des travaux de démolition. De même, le délai de recours des tiers est de deux mois.

Sources : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://droit-finances.commentcamarche.com/content...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

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